전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 주의사항 총정리

전세 계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래 중 하나예요. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 맡기는 만큼, 한 번의 실수가 돌이킬 수 없는 피해로 이어질 수 있어요. 계약서 한 줄, 등기부등본 한 장이 소중한 보증금을 지켜주기도 하고 날려버리기도 하죠. 전세 계약을 앞두고 있거나 계약을 갱신해야 하는 상황이라면 이 내용을 꼭 읽어보세요.

등기부등본 확인이 가장 먼저입니다

계약 전 반드시 해야 할 첫 번째 절차는 등기부등본을 발급받아 꼼꼼히 확인하는 거예요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 열람할 수 있고, 직접 발급받으면 1,000원이에요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어요.

표제부는 건물의 기본 정보를 담고 있어요. 갑구에는 소유권에 관한 내용이 나오는데, 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 반드시 확인해야 해요. 가끔 소유자가 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 전세 사기를 치는 경우가 있거든요.

을구에는 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 권리 관계가 기재돼 있어요. 이 부분이 전세 계약에서 가장 중요한 곳이에요. 근저당 설정 금액과 내 전세 보증금을 더했을 때 집 시세의 70~80%를 넘는다면 위험 신호예요. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되기 때문에, 그 비율을 넘어서면 보증금 전액 회수가 어려울 수 있어요.

등기부등본은 계약서에 도장을 찍는 당일 아침에 다시 한 번 최신 버전으로 출력해서 확인하는 게 좋아요. 계약 직전에 집주인이 근저당을 추가 설정하는 경우도 드물지 않거든요.

• 인터넷등기소에서 계약 전일, 계약 당일 총 2회 확인
• 을구 근저당 설정액 + 전세 보증금이 시세의 70% 이하여야 안전
• 소유자가 계약자와 동일인인지 신분증으로 대조
• 가압류·가처분·예고등기가 있으면 계약 보류 권장

전입신고와 확정일자는 계약 당일 바로 처리하세요

집의 열쇠를 받은 날 당일에 전입신고와 확정일자를 완료해야 해요. 이 두 가지가 갖춰져야 비로소 법적 대항력과 우선변제권이 발생해요. 대항력은 집이 경매에 넘어가도 새 주인에게 내 임차 사실을 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 낙찰금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요.

전입신고는 주민센터 창구나 정부24 앱에서 할 수 있어요. 확정일자는 주민센터에 임대차계약서를 가져가면 600원에 날인해 줘요. 온라인으로는 대법원 인터넷등기소에서 처리할 수도 있어요.

주의할 점은 전입신고 효력이 다음 날 0시부터 발생한다는 거예요. 예를 들어 월요일에 이사하고 전입신고를 하면, 화요일 0시부터 대항력이 생겨요. 그 사이 집주인이 근저당을 설정하면 내 권리가 뒤로 밀릴 수 있죠. 이 때문에 잔금 지급과 동시에 전입신고를 처리해야 해요.

더 강력한 보호를 원한다면 전세권 등기 설정도 고려해볼 수 있어요. 전세권 등기는 등기부등본에 직접 기재되기 때문에 전입신고보다 확실한 효력을 가져요. 다만 집주인 동의가 필요하고 비용이 더 들어요.

전세보증보험 가입으로 안전망을 갖추세요

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못하거나 연락이 끊겼을 때 보증기관이 대신 지급해 주는 금융 보호 장치예요. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 세 곳에서 운영하고 있어요.

가입 조건을 미리 확인해야 해요. 보증금이 집값 대비 일정 비율을 초과하면 가입 자체가 안 되는 경우가 있어요. HUG 기준으로는 주택 가격 대비 보증금 비율이 100%를 넘으면 가입이 제한돼요. 그래서 계약 전에 해당 주택이 보증보험 가입이 가능한 물건인지 확인하고 계약을 진행하는 게 안전해요.

보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준이에요. 2억짜리 전세라면 연간 20~40만 원 수준인데, 2억 원을 지켜주는 보험 치고는 굉장히 저렴한 편이에요. 가입 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관에 청구하면 되고, 보증기관이 집주인에게 구상권을 행사해요.

계약서 특약에 '전세보증보험 가입에 임대인이 협조한다'는 문구를 넣어두면 나중에 집주인이 협조를 거부해도 법적 근거가 생겨서 유리해요.

계약서 특약 사항도 꼼꼼히 챙겨야 합니다

표준 임대차계약서에 담긴 내용만으로는 모든 상황을 커버하기 어려워요. 집 상태, 수리 책임, 설비 교체 약속 등은 특약에 별도로 기재해 두어야 나중에 분쟁 없이 해결할 수 있어요.

보일러가 노후화됐다면 '입주 전 임대인이 보일러를 교체한다', 도배나 장판이 낡았다면 '계약 전 상태 사진을 계약서에 첨부하며 퇴거 시 자연 손모분은 임대인이 부담한다' 같은 내용을 써두면 돼요. 작은 문구 하나가 퇴거 시 보증금 분쟁을 막아줄 수 있어요.

계약 갱신 거절 조건도 미리 파악해 두세요. 임대차 3법 시행 이후 세입자는 1회에 한해 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있어요. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 이때 허위 실거주가 밝혀지면 집주인이 손해를 배상해야 해요.

확인 항목	확인 방법	처리 시기
등기부등본 근저당 현황	인터넷등기소 열람	계약 전·당일
소유자 신분 확인	신분증 + 등기부 대조	계약 당일
전입신고	주민센터·정부24	이사 당일
확정일자	주민센터·인터넷등기소	이사 당일
전세보증보험 가입	HUG·SGI·HF	계약 직후
특약 기재	계약서 직접 작성	계약 당일